【孔慶廣】物流園區(qū)平均空置率達(dá)6成 還能熱多久

 

物流園區(qū)熱，還能持續(xù)多久?實(shí)際上，目前的物流園區(qū)熱是由三股力量造成的。一是地方政府。規(guī)模大的物流園區(qū)基本都由各級(jí)地方主辦，即可以解決人員安排，又可以形成新的財(cái)政收入來源，當(dāng)然也可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。二是房地產(chǎn)開發(fā)商。隨著國家對(duì)住宅市場(chǎng)調(diào)控政策的持續(xù)影響，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以物流園區(qū)的名義進(jìn)行商業(yè)開發(fā)銷售。三是電商。電商的高速發(fā)展，帶來對(duì)物流的強(qiáng)大需求。電商介入物流，也有燒錢之后的圈地嫌疑。

在物流園區(qū)的發(fā)展過程中，不乏有部分地區(qū)和企業(yè)借物流之名出現(xiàn)“圈地”現(xiàn)象，因此有關(guān)方面估計(jì)的我國物流園區(qū)的平均空置率約為60%。當(dāng)下，物流園區(qū)的圈地時(shí)代已經(jīng)基本過去，物流園區(qū)已經(jīng)從盲目跟風(fēng)到理性經(jīng)營，開始注重后期的經(jīng)營和服務(wù)。

商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，還是物流園區(qū)嗎?

我國物流園區(qū)種類繁多，沒有比較統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)的一般共識(shí)是“根據(jù)物流園區(qū)依托的對(duì)象，把物流園區(qū)劃分為貨運(yùn)服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型和綜合服務(wù)型四種”。但是在實(shí)際建設(shè)和運(yùn)營中，往往會(huì)演化成各種不同的具體業(yè)態(tài)。比如按照物流園區(qū)的規(guī)模，廣義的物流園區(qū)又分為物流園區(qū)(狹義的，一般是政府主導(dǎo)，占地從幾千畝到幾十平方公里不等)、物流基地(一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業(yè)入駐)和物流中心(一般占地也就幾萬平方米，大型物流企業(yè)自用為主)三大類。而從功能上來看，公路港和農(nóng)產(chǎn)品冷鏈越來越引起業(yè)內(nèi)的關(guān)注。比如公路貨運(yùn)型物流園區(qū)，也稱為公路港其功能已經(jīng)從單純的城際物流和城區(qū)配送，拓展到快遞分揀和電商分撥，包含保稅、監(jiān)管的“無水港”，以及商用車的銷售、維修和汽車用品等。

物流在我國是一個(gè)難以界定的寬泛概念，而從2012年版《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中并沒有把一般性商貿(mào)市場(chǎng)納入物流用地，實(shí)際執(zhí)行也沒有明確的要求。

物流園區(qū)到底應(yīng)當(dāng)建在哪?建多大?

目前的實(shí)際情況是，各級(jí)地方政府都在熱衷物流園區(qū)的建設(shè)，甚至一個(gè)偏遠(yuǎn)的縣級(jí)市也會(huì)規(guī)劃幾個(gè)物流園區(qū)，而且動(dòng)輒占地上千畝!

應(yīng)當(dāng)看到，如果說商業(yè)地產(chǎn)推動(dòng)了或者說迎合了中國城市化，而物流園區(qū)建設(shè)則是城鎮(zhèn)化的重要推手，在未來中國調(diào)整二元社會(huì)結(jié)構(gòu)中會(huì)發(fā)揮更為重要的作用。因此，物流園區(qū)項(xiàng)目選址，一般會(huì)綜合考慮市場(chǎng)需求、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和區(qū)位交通三大因素。物流園區(qū)是實(shí)現(xiàn)物流企業(yè)辦公、貨物集散和運(yùn)輸?shù)确?wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)性設(shè)施，為了使物流園區(qū)能夠集中體現(xiàn)在功能上的有機(jī)分工、在能力上的相互協(xié)調(diào)、在空間上的合理分布，具體選址還要遵循交通導(dǎo)向、城規(guī)導(dǎo)向、地形導(dǎo)向、經(jīng)濟(jì)適應(yīng)和設(shè)施配套等原則。

物流園區(qū)的規(guī)模一定要市場(chǎng)需求出發(fā)，合理設(shè)計(jì)，不能把物流園區(qū)當(dāng)成一個(gè)筐，什么都往里裝。既要考慮未來發(fā)展，也要服務(wù)當(dāng)前實(shí)際。

物流園區(qū)招商難，緣由在哪?

由于開發(fā)建設(shè)物流園區(qū)的投資相當(dāng)巨大，土地占用多，并受城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化等因素的影響較大，稍有不慎，便會(huì)造成巨大的浪費(fèi)或投資失誤。因此，科學(xué)地確定物流園區(qū)的市場(chǎng)需求和戰(zhàn)略定位，完善戰(zhàn)略規(guī)劃的細(xì)節(jié)和服務(wù)體系的設(shè)計(jì)，成了當(dāng)下物流園區(qū)開發(fā)建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急。

物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位工作要解決的問題，就是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，確定項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的戰(zhàn)略思想和基本原則，明確項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的實(shí)際情況和各種關(guān)聯(lián)因素，確定項(xiàng)目主要功能，明確項(xiàng)目的空間布局，給出重點(diǎn)服務(wù)功能構(gòu)建、重點(diǎn)項(xiàng)目構(gòu)建的基本戰(zhàn)略發(fā)展意見。

在具體的市場(chǎng)調(diào)研中，要確認(rèn)當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫遣皇钱a(chǎn)地物流?如果是，那么主要企業(yè)是誰?主要產(chǎn)品是什么?如果是銷地物流，那么主要需求企業(yè)是誰?需求什么?如果是中轉(zhuǎn)地物流，本地的相關(guān)設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求?因此，通過實(shí)地調(diào)研，分析項(xiàng)目周邊的可能競合對(duì)手及其相關(guān)企業(yè)，尋求可供選擇的差異化策略。不但可以印證和調(diào)整項(xiàng)目的戰(zhàn)略預(yù)判，更要確認(rèn)潛在客戶的具體名單，為下一步的招商奠定基礎(chǔ)!

提高物流園區(qū)的競爭力，從何入手?

去年底，傳化物流基地推出“路港快線”在業(yè)內(nèi)引起不同的反響。物流園區(qū)未來的發(fā)展趨勢(shì)，就是成為第四方物流運(yùn)營平臺(tái)!即是物流空間提供商，也是物流服務(wù)平臺(tái)運(yùn)營商。但是，不能既當(dāng)裁判員，也當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，換句話說，不可以介入第三方物流業(yè)務(wù)，而是要集中精力于物流園區(qū)的服務(wù)平臺(tái)搭建。

物流園區(qū)的服務(wù)體系包括以下幾個(gè)方面：一是為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。二是提供辦理工商注冊(cè)、稅務(wù)登記、銀行開戶、統(tǒng)一開具發(fā)票、辦理行政許可等一體化行政服務(wù)。三是為入駐企業(yè)提供人力資源、財(cái)務(wù)記賬、法律合同等企業(yè)管理服務(wù)。四是為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息，提供輔助性業(yè)務(wù)服務(wù)(如配送、裝卸等)五是提供貸款、擔(dān)保、保險(xiǎn)、融資租賃和倉單質(zhì)押等物流金融服務(wù)。

物流園區(qū)作為城市基礎(chǔ)性設(shè)施，地方政府要統(tǒng)一規(guī)劃，避免同質(zhì)化競爭和重復(fù)建設(shè)，并提供相應(yīng)的土地、稅收和資金扶持。